Чек-лист для покупателя. Часть 2

С квартирой и домом разобрались в части первой нашего чек-листа. Но, самая важная часть – проверка личности продавца и юридической чистоты квартиры. Если этого не сделать, то в последствии можно лишиться квартиры и уплаченных денег.

Проверка документов 

Какие документы нужно запросить:

Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости

ЕГРН — это Единый государственный реестр недвижимости, за который отвечает Росреестр. По сути, это база данных объектов и их собственниках. Когда у квартиры или дома меняется владелец, в нее вносится новая запись.
Если квартира покупалась до 2016 года, то у собственника на руках будет свидетельство о праве собственности, если позже, то только договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. Но, такие документы не свидетельствуют о том, что человек владеет квартирой именно сейчас.
Выписку можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Ее стоимость – 300 рублей.

Кроме всех собственников за все время в ней можно найти следующие данные:
- кадастровый номер квартиры.
- кадастровую стоимость. Это то, во сколько квартиру оценивает государство, и она может отличаться от рыночной. Именно с этой цены и будет рассчитываться налог.
- обременения. Очень важный пункт. Если обременение наложено из-за того, что квартира в ипотеке, ничего страшного, а вот если она под арестом, то никаких сделок проводить с этой недвижимостью нельзя.
- долгосрочная аренда. Тут будут указаны только зарегистрированные в Росреестре договоры – на срок от года. Краткосрочные договоры регистрировать не нужно.
Просите собственника показать свежую выписку из ЕГРН, ведь с момента публикации объявления квартира уже могла сменить хозяина.

Правоустанавливающие документы

Спросите, как продавцу досталась эта квартира: через договор купли-продажи, в качестве наследства, в дар, или через приватизацию. В каждом случае есть свои нюансы. 

Технический паспорт

Он нужен, чтобы просмотреть квартиру на предмет перепланировок. От этого зависит, будут ли у вас проблемы с ипотекой и продажей в будущем.

Сведения о прописке

Лучше заказать и полную и архивные варианты. Так можно узнать кто прописан в данный момент, и кто был прописан в прошлом. Например, это жильцы, которые отказались от приватизации, но имеют право пожизненного проживания, или люди, отбывающие заключение. 
Если таковых нет, попросите продавца выписать всех до начала сделки.

Коммунальные платежи

Попросите квитанцию о коммунальных платежах – в них не должно быть задолженностей. Перед самой сделкой лучше взять справки из УК и коммунальных служб. 
Если все-таки этот момент был пропущен, и квартира куплена с долгами по платежкам, нужно поменять лицевой счет на основании смены собственника и тогда вам будут приходить чистые квитки без задолженностей. А долг останется на прежнем хозяине. Исключение составляет только долг по капитальному ремонту.

Проверка продавца

В первую очередь нужно проверить документы, подтверждающие личность, и сверить их с данными, указанными в правоустанавливающих документах.
Так же желательно проверить личность продавца.
- Есть ли у собственника задолженности перед налоговой службой, не объявлен ли он банкротом и не заведено ли на него судебное дело.
- На сайте МВД посмотрите, не находится ли продавец в розыске и действителен ли его паспорт.
- Попросите продавца предоставить справку из психо и нарко диспансеров. Если потом окажется, что он состоял на учете на тот момент, сделку можно будет через суд признать недействительной.
-  Если на момент покупки продавец состоял в браке, то нужно согласие второго супруга, даже бывшего, на продажу квартиры.