Как сдать в аренду ипотечную квартиру

С точки зрения закона, человек купивший квартиру в ипотеку, является ее полноправным владельцем, и может распоряжаться ей так, как ему хочется. В то же время, квартира находится в залоге у банка и на ней висит обременение. В данном случае, это значит, что если заемщик не справится с выплатами, то банк может это квартиру забрать, продать, и погасить этими средствами долг.

По факту, банку выгодно, если у заемщика появится дополнительный доход, так как это снизит риск появления задолженностей. В реальности, появляются дополнительные риски, ведь этой недвижимостью будет пользоваться незнакомый и непроверенный человек, который может как-либо повредить это имущество.

Как банки могут помешать?

Раньше банки прописывали в договоре ипотеки прямой запрет на сдачу квартиры в аренду. Но, после разрешающего постановления Верховного суда в 2016 году этот пункт убрали, как нарушающий права собственника.
Точнее сказать, не убрали, а изменили: сдать квартиру можно только после согласования с банком. При оформлении ипотеки обязательно оформление страховки, так что факт сдачи придется обсудить и со страховой компанией. Так как это будет неучтенный риск, то скорее всего и повысится и страховой взнос – до 30%.
Чтобы понять, как правильно поступить, необходимо посмотреть формулировку об аренде в договоре.

Запрет на аренду

Даже при прописанном запрете с банком можно попробовать договорится. Аргументировать это можно тем, что сдача квартиры повысит бюджет и эти деньги пойдут на погашение ежемесячных платежей. Лучше, если доводы изложить подробно и в письменном виде.

По согласованию с банком

Банк может пойти на встречу, если заёмщик вовремя оплачивал все платежи. Необходимо получить письменно разрешение банка. Имейте ввиду, что банк может выставить свои условия. Например, прописать срок договора до года и запрет на автоматическое продление. Если собственник захочет дать временную регистрацию арендаторам, на это тоже понадобится согласие банка – в отличие от постоянной регистрации близких родственников, это заемщик может делать без чьего-либо одобрения.

Об аренде ничего не говорится

В таком случае заемщик может сдавать квартиру, не ставя в известность банк. Условия аренды полностью определяет собственник. 

В каких случаях сдавать нельзя?

Кроме банка есть еще важный фактор, который запрещает законной сдачи квартиры в аренду: если для первоначального взноса или досрочного погашения части кредита были использованы средства материнского капитала.
Конечно, можно попробовать пообщаться с органами опеки, но скорее всего собственник получит отказ. Дело в том, что материнский капитал выделяется на улучшение жилищных условий детей. То есть подразумевается, что семья должна переехать в лучшее жилье, а не сдавать его в аренду.
Исключение составляет коммерческая ипотека. В этом случае заемщик изначально берет кредит на недвижимость, чтобы ее сдавать, то есть по сути под арендный бизнес. Договор оформляется на юридическое лицо, а предметом залога в этом случае обычно является не жилая квартира, а коммерческая недвижимость – офис, помещение под стрит-ретейл, апартаменты и т.п.

Если квартиру сдать неофициально?

Многие заемщики не ставят банк в известность о том, что будут сдавать квартиру. Естественно, не идет речи о зарегистрированном в Росреестре договоре аренды. Если заемщик платит в срок, то банк не слишком пристально следит за квартирой. Если же есть серьезные пропуски в платежах, то кредитор имеет право проверить жилье.

Что будет, если банк узнает об аренде:

- Для начала может быть выдвинуто устное предупреждение, но если сдача квартиры не прекратиться, то могут быть наложены санкции.
- Банк может наложить штраф и испортить кредитную историю заемщика.
- В худшем случае, банк расторгнет договор и потребует досрочного погашения кредита.