Квартира по переуступке

Что такое переуступка права

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только у застройщика или через агентство недвижимости, которое помогает реализовывать квартиры. Продавать квартиру могут юридические лица, инвесторы и инвестиционных фонды. По сути, до сдачи дома как таковой квартиры еще не существует, и приобрести права на метры можно только по переуступке прав требования.

Покупка осуществляется не договором купли-продажи, а договором долевого участия (ДДУ). Он служит юридической гарантией, что после ввода дома в эксплуатацию, дольщик сможет зарегистрировать права собственности. Поэтому договор переуступки возможет только до сдачи дома.

Достоинства и недостатки

Подобные сделки всегда были востребованы, так как до сдачи дома квартира стоит дешевле. Самая низкая стоимость будет на открытии старта продаж, когда строительство дома только началось. Особенный бум покупок пришелся на действие льготной госипотеки на новостройки.

Для инвесторов покупка новостройки на котловане выгодна, так как в начале строительства квартиру можно купить по невысокой цене, а к окончанию строительства она может подорожать в полтора раза. На этом этапе ее и продают. Инвестор получает доход, а покупатель – новостройку, которая вот-вот сдастся, и не нужно ждать несколько лет до переезда.

Минусы для покупателя:

1. Вместо регистрация права, покупатель получает цессию (переуступку права). Важно помнить, что по договору новый дольщик перенимает все права и обязанности предыдущего, и если ДДУ будет признан недействительным, то застройщик тут уже не при чем, и решать проблему нужно будет с предыдущим дольщиком.
2. Есть риск задержки сроков строительства.
3. Важно нанять грамотного юриста, который сможет проверить бывшего дольщика и застройщика.

Минусы для продавца:

1. Нужно уплатить налог со сделки. Но, правило действует в случае любой продажи.
2. Если в переуступке права участвуют ипотечные средства, то сделка может затянуться.

Стоит обратить внимание

Условия в документах долевого участия. При переуступке прав последующий дольщик уже не сможет изменить условия ДДУ. Например, возможность одностороннего отказа от исполнения договора или порядок урегулирования претензий.

Документы об оплате долга. До сделки необходимо ознакомиться с документами об оплате застройщику стоимости квартиры. Если он не полностью выплатил сумму, то погашать задолженность перед девелопером придется покупателю.

Надежность застройщика. С эскроу-счетами рисков стало гораздо меньше, но может случится форс-мажор и компания объявит себя банкротом. При этом дольщиков ждут судебные тяжбы и ожидания решения, будет ли достроен их дом, и когда.

Подводные камни:

 - Процедура переуступки ипотечной квартиры сложнее, чем купленная за собственные средства. Погасить долг в банке необходимо до продажи права требования.

- Если в сделки задействованы несовершеннолетние, то необходимо письменное согласие от законных опекунов или органов опеки.

- При заключении ДДУ с учетом материнского капитала в договоре должно быть указано, что дети получат собственные доли после сдачи дома в эксплуатацию.

Необходимо уведомить застройщика о смене дольщика. Так же нужно письменное одобрение со стороны компании, если предыдущий дольщик не выплатил полную сумму за жилье. Некоторые застройщики берут процент за переуступку права, причем стоимость назначает сама компания.