Обмен или мена

Обмен недвижимость – явление на рынке довольно частое, но нужно понимать разницу между меной, обменом и куплей-продажей, так как в них идет речь о разных действиях и участниках.

Мена возможна только в том случае, если участники являются собственниками недвижимости с обоих сторон. Редко, когда в этом случае происходит обмен «объекта на объект», потому что сложно найти две одинаковые квартиры в похожих по состоянию домах. Поэтому вместе с подобным обменом происходит определенная доплата. Если нет возможности добавить наличные или ипотечные средства, то можно в разницу стоимости предложить другое имущество, например: мебель, новый ремонт, гараж, место на паркинге и другое.

По сути, мена будет мало чем отличаться от альтернативной купли продажи – когда происходит не просто продажа или покупка, а продажа одной квартиры с одновременной покупкой другой.

Как оформить мену?

Грамотно оформить документ можно только в агентстве недвижимости или у опытного юриста.

В целом, для обмена нужно сделать следующее:

1. Найти контрагента с подходящим вариантом для обмена. 

2. Составить договор купли-продажи или мены, который будет содержать все необходимые пункты и описания, характеристики участников и обязательства по доплате.

3. Собрать пакет документов:

- паспорт,

- правоустанавливающие документы,

- выписку из ЕГРП,

- кадастровый паспорт,

- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,

- справку о составе семьи,

- свидетельство о регистрации или расторжении брака,

- письменное согласие со стороны супруга,

- проект договора,

- квитанцию об оплате госпошлины,

- заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или в Росреестр.

Мена, если квартира ипотечная

Ограничений на обмен квартиры с непогашенным кредитом нет. Но, в такой сделке должен участвовать банк, который кредит выдавал. Сложность в том, по итогам мены у банка меняется залоговый объект, и он должен быть не хуже предыдущего. 

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, свидетельство о браке (если есть), паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Если квартира обменивается на более дорогую, то используется схема купли-продажи.  Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности.

Обмен подразумевает переход права пользования, а не собственности, и относится, например, к нанимателям муниципальных квартир. Для обмена необходимо согласие наймодателя. 

Чтобы совершить обмен помещениями необходимо сделать следующее:

1. Найти подходящий вариант обмена помещениями. Это можно сделать самостоятельно, или обратиться к наймодателю.

2. Заключение договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в простой письменной форме и государственной регистрации не требует. Такая сделка не может производиться пока не будет письменного согласия всех граждан, совместно проживающих с нанимателем.

3. Собираем пакет документов:

- заявление о заключении договора обмена;

- договор социального найма или ордер, свидетельствующие о праве пользования помещением;

- копии паспортов, свидетельств о рождении;

- выписки из домовой книги о проживающих лицах.

4. Далее, представить собранный пакет документов наймодателям помещений. В течение 10 дней от наймодателя должен поступить письменный ответ о возможности совершения обмена.

5. Расторжение договоров со старым наймодателем и заключение договоров с новым.