09/09/2021

Перепланировка балкона и лоджии

Теплый кабинет на балконе или объединенная с кухней лоджия: законно ли это?

Что у вас: балкон или лоджия?

Лоджия — это помещение, ограждённое с трёх сторон стенами (угловые лоджии — с двух). Балкон — это ограждённая площадка, выступающая из фасада.

В новостройках эта разница не всегда понятна на первый взгляд. Сомневаетесь, запросите документы у застройщика. В готовых домах есть более простой тест: выйдите на улицу и посмотрите на конструкцию снизу вверх. Если она нависает над вами и не имеет никаких дополнительных опор в виде железных балок и т. п., а лишь остекление — у вас балкон. А ещё в одном доме и даже в одной квартире могут быть и лоджии, и балконы.

Имейте ввиду:

Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать почти такой же вес, как и комната в домах старой постройки — порядка 400 килограмм на 1 м2 (в современных многоэтажках комната способна выдержать уже 600 килограмм на 1 м2).

А вот балкон держится только одной стороной, и его предельная нагрузка даже в новых домах — всего 200–250 килограмм на квадратный метр. И с каждым годом эксплуатации этот показатель снижается на 1%.

То есть если у вас 50-летняя хрущёвка с балконом 2 м2, то сейчас он теоретически способен выдержать всего 200–250 килограмм.

При этом 8–10 м2 стандартных тёплых стеклопакетов «как в комнате» (примерно столько потребуется, чтобы сделать такую перепланировку балкона) — это уже 150–200 килограмм. Добавьте сюда вес утеплённого ограждения, пола и свой собственный вес, и балкон просто рухнет.

Что можно сделать с балконом?

Безопасно и без согласований на балконе можно:

- отреставрировать ограждение или заменить его на такое же новое;

- отреставрировать балконную плиту (в старых домах это часто требуется);

- постелить террасную доску.

Если балкон был застеклён ещё при строительстве, можно заменить остекление на точно такое же по внешнему виду и весу.

Если остекления не было, то его придется согласовывать, так как оно будет устанавливаться на части фасада, а он принадлежит не вам. Чтобы получить согласование, нужно, чтобы соблюдалось единообразие фасада: конфигурация остекления, цвет и вид не должны противопоставляться архитектурному виду дома. Кроме того, запретить подобную перепланировку могут, если она нарушает нормы СанПиН или правила пожарной безопасности.

А вот утеплять и присоединять балконы к тепловому контуру квартиры однозначно запрещено. Также технически опасна и запрещена перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату. 

Что делать с лоджией?

Если лоджия была изначально остеклена, то внутри можно покрасить стены, постелить новое напольное покрытие, сделать летнюю зону отдыха, установить шкафы для хранения сезонных вещей.

Более серьёзные переделки — заливка пола, остекление ранее не остеклённой лоджии, замена лёгких стеклопакетов на тёплые, проведение электричества и т. п. — требуют предварительного согласования.

Выводить водяное отопление на лоджию нельзя. В некоторых случаях можно согласовать электрическое отопление лоджии (как правило, в новых домах).

Присоединять лоджию к квартире тоже нельзя. Рабочий вариант — установка французского окна (но полностью снести порожек, подоконный блок, простенки и сделать единое пространство с комнатой невозможно). При этом юридически лоджия останется всё тем же холодным отдельным помещением и прибавляться к жилой площади не будет.

Как сделать все по закону?

Начните с консультации в своей УК и в проектном или архитектурном бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО).

Ещё нужно будет идти в жилинспекцию и БТИ, привлечь авторов проекта дома (в новостройке проще сразу связаться с застройщиком и согласовать изменения в проекте, пока дом достраивается). Если дом старый, нужно искать, в какую организацию были переданы документы по его проектированию, и какая компания выступает сейчас правопреемником.