Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица отличается от покупки у физического.

Эта процедура сложнее и имеет свои особенности при оформлении документов и выяснении статуса юрлица, что влечет за собой дополнительные риски.

Речь пойдет о покупке у компании, которая не является застройщиком. В этом случае приобретение пойдет по единым правилам покупки квартир в новостройках.
В качестве продавца может выступать юрлицо или инвестиционный фонд. Их собственность будет учитываться как баланс предприятия.

Главным отличием, что у компании решение будет приниматься не единолично, как у физлица, а так, как указано в уставе, в том числе коллегиально. Исполнять это решение будет уже генеральный директор или уполномоченный сотрудник. Расчеты по такой сделке будут проводиться только безналичным переводом на счет компании-продавца.

В случае покупки недвижимости у юридического лица происходит не переход права собственности, как с физлицом, а отчуждение актива, который находится на балансе компании. Этот актив может принадлежать компании на основании права собственности или права требования.

Покупка на вторичном рынке

Право собственности компании на квартиру должны быть зарегистрировано в Росреесте. Проверить это можно, заказав выписку из ЕГРН. Дополнительно понадобится изучить документы о компании и ее исполнительных органах.
Передача денег должна происходить только на расчетный счет компании, а не в руки доверенного лица, которое подписывает договор. Иначе, сделка будет признана недействительной.

Покупка на первичном рынке

В этом случае компания будет иметь не право собственности, а право требования, и компания будет являться соинвестором строительства. Важно, на основании какого договора компания получила свои права: ДДУ или, например, инвестиционного договора.
Если по ДДУ, то право требования должно быть зарегистрировано в Росреесте. Если же речь идет о ином договоре, то значит, что право не зарегистрировано и основано только на договоре с застройщиком. Опасность в том, что застройщик может отозвать эту договоренность и право на квартиру будет анннулировано.

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

1. Компании нет в государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ);
2. Компания находится в стадии банкротства или ей предъявлены требования кредиторов, ведущие к банкротству.
3. Отсутствие государственной регистрации прав компании на квартиру.
4. Отсутствие должных полномочий лица, действующего от имени компании, или истечение срока его полномочий.
5. Неполный пакет документов, подтверждающих законное решение о продаже актива
6. Подложные документы для продажи актива.
7. Финансовые махинации в деятельности компании.
8. Возможное признание арбитражным судом сделки купли-продажи квартиры недействительной по иску кредиторов, если компания обанкротится в течение последующих 3-х лет после сделки.