Распространенные риски при покупке вторички

Каждая сделка при покупке недвижимости уникальна и составить единую схему проверки довольно проблематично, но можно иметь в виду некоторые риски. Практически каждый из этих рисков может привести к признанию сделки недействительной, и покупатель потеряет не только деньги, но и квартиру.

1. Недееспособный собственник

Речь идет о собственниках, которые по решению суда признаны недееспособными или состоят на учете нарко или психодиспансере, и которые не осознают ни своих действий, ни их последствий. Если суд признает сделку недействительной, то покупатель обязан вернуть квартиру, а вот возврат денег может растянуться на десятилетия.
Поэтому, если вы сомневаетесь во вменяемости продавца, то попросите его взять справку из диспансера о сделкоспособности. Если в итоге родственники попробуют оспорить сделку, то у вас будет возможность подтвердить, что на момент сделки продавец был адекватен.

2. Детям не выделили доли

При покупке недвижимости с материнским капиталом обязательно нужно выделять в ней доли всем членам семьи. Риск заключается в том, что при оформлении ипотеки не все банки хотят сразу включать в число собственников детей. Поэтому родители оформляют нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после полного погашения кредита. Не все родители добросовестно выполняют это условие, и никто это не контролирует.
В дальнейшем сделка может быть расторгнута органами опеки или же самими детьми, которые выросли и узнали, что им по закону принадлежат доли, и обратились в суд.
Если покупатель видит, что в семье есть маленькие дети и квартира по документам приобретена не так давно, то он может попросить продавца предоставить выписку из Пенсионного фонда, что при покупке квартиры не использовался материнский капитал. Если же средства были задействованы, нужно настоять, чтобы родители после того как погасят кредит наделили детей любыми долями и только после этого покупать квартиру.

3. Есть лица, отказавшиеся от приватизации

Лица, зарегистрированные в квартире, и в определённый момент отказавшиеся от приватизации, имеют право пожизненного проживания в ней. Если такой проживающий откажется добровольно освободить квартиру, то его нельзя выписать даже через суд.
Нередко бывают случаи, когда приватизация была не при нынешнем собственнике, а при предыдущем: они могли выписать из квартиры несовершеннолетних детей и в результате обделенный совершеннолетний собственник может потребовать выделить им долю в квартире.
Поэтому важно получить архивную расширенную выписку из домовой книги и удостоверится, что претендующих на жилье нет.

4. Скрытые наследники

Главный риск заключается в покупке квартиры, полученной в наследство, при котором права некоторых наследников были ущемлены. Например, наследник проживал в другом городе и просто не был оповещен о наследстве. Они могут добиться своих прав через суд. В таком случае все последующие сделки, с момента вступления в наследство будут считаться недействительными. 

5. Продавец – банкрот 

Если продавший сегодня квартиру человек будет признан банкротом, могут быть аннулированы сделки, совершенные им за три предшествующих года до момента признания банкротом. 
Чтобы избежать подобной ситуации, нужно проверить не числиться ли продавец в списках арбитражного суда или в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Так же можно посмотреть сайт судебных приставов, нет ли у продавца задолженностей более 500 тысяч рублей.
К сожалению, даже это не дает гарантии того, что уже через неделю после проверки продавец не будут признан банкротом. В этом случае можно подстраховаться и включить в договор строку о том, что продавец не признан банкротом и в дальнейшем делать этого не планирует.